房奴們為什麼賣身為奴?美國房奴是怎樣煉成的?

最近,美國房地產市場看落,特別是房地產貸款大有崩潰之勢,美國經濟告危。其中受影響最大的就是所謂「房奴」。有人預計,可能有二百萬房奴將丟掉自己的房子。美國和中國國情不同。不過,房奴都是房奴。美國房奴的命運,值得中國房奴警惕。



  我是2004年找到工作,並搬到房地產最悄的城市之一波士頓。按一般的規矩,有家庭,又有了穩定的工作,就該買房子了。2004年,也正是房地產蒸蒸日上的黃金時刻。我跟著潮流,也一度想買房子。最後自己算算賬,沒有上這條船。不過,對房奴的心態還是很能體會。



  為什麼這麼多人成為房奴呢?首先,房子和其他商品不同。其他商品買了以後,一般都是越用價值越少。買一輛車,開十幾年價值就成了零。買棟房子,自己「白住」幾十年不算,等出手時,價值還可能翻翻。一個波士頓地區的居民告訴我,她那房子,幾十年前買的時候才八萬,如今至少價值五十萬。一些關於致富捷徑的書也都眾口一辭:拿了工資,第一件事情就是買房子。這是最好的財產保值增值的手段。



  第二,房價長年猛漲,遠超出了工資上漲幅度。沒有房子的人,生活費用隨著房價而日日見高。有房子的人,則坐在家裡看著自己的資產不斷升值。俗話說,水漲船高。但問題是你必須跳到一隻船上去,否則就被水給淹死了。我剛找到工作時就這個心態。看著別人的房子值五六十萬了。人家越富,自己越買不起房。能不著急嗎?所以想趁早跳上一隻船。那就是買棟房子。



  第三,利用人們的這種心態,一些貸款公司乘機而入,為買不起房子的人提供新型的所謂「次級貸款」(subprime)。這種貸款,前幾年低息,每月支付起來很便宜。但過了這幾年,利息一下子提到超高。同時,這種貸款還不要求首付。這樣,似乎誰都可以貸款買房子了。貸款人的算盤是,先給你錢讓你買,幾年後利息一下子提高了,你支付不起,房子還在那裡,就是沒收來拍賣,看房價的漲勢,那時房子更值錢。作為買方,也是同樣的算盤:我三十萬買棟房,知道自己付不起。但三四年後到了利息陡升時,就把房子賣四十萬,最後還是賺了。總而言之,買房是個不可能虧的買賣。



  第四,所謂「美國夢」,主要就是擁有自己的房子。布什還不停鼓吹要建設一個「所有者的社會」。這種意識形態,認為「美國夢」人人有份。看人家有房子,自己當然也要有。



  所以,買房子時從眾心態最重。特別是受教育低的,缺乏推理換算和計劃能力的人,最容易上當。我們附近有一對黑人夫婦,奮鬥幾年,才攢了五千塊,竟買了棟三十多萬的房。另一個單身母親,是個殘疾,一個月收入不足兩千,也買了棟房。如今都陷在債務裡不能自拔。



  我2004年時走進銀行,說我考慮買房,但工資實在不夠,希望對方估量我能貸款多少。對方一算,我竟有資格貸幾十萬的款。我嚇了一跳:埋頭一算,貸這麼大一筆款,我一個月的工資有80%全得進去,怎麼可能?心理生疑,拿來細賬分析,這才看出破綻。



  房奴們賣身為奴的第一個道理,是支付房租等於白扔錢。不如買房子分期付款,三十年付完後,房子是自己的了,錢是給自己買了財產。其實稍微一分析,這就是個謊言。我現在租的房子,每月僅1300(屬於出奇便宜的)。同樣規模的房子,當地至少要四十萬。按最傳統的方式,首付20%(即八萬),然後三十年分期付款,每月的帳單是二千塊以上。你可以說,這兩千塊不像房租,會存在那裡成為你的財產。但再看細目,這兩千塊中,只有三百多是還本金。另外將近1600 - 1700是利息,比房租還高多了。況且,還要加三百左右的房地產稅。保險不算,這些「白扔」的錢比房租多出六百以上。要知道,這是最保守的也是最低息(6%出頭)的付款方式。那些信譽不好,沒有首付的,扛的利息可能達百分之十幾。一個月的帳單,接近三千,有二千多是利息。再說,買房後你還得維修,不像租房子的,有事就找房東,甚至垃圾桶都是房東負責。總之,如果把這些比租房多出來的消耗投入股市,三十年下來收穫會大得多。



  那些房奴最大的問題,就是所謂「美國夢」:人家有我也要有。但是,人是活在現實中,不是活在夢中。如果房價每年上漲10%,上這條船還上算。但誰能保證這樣長期的漲勢?我最後從銀行走出來,告訴他們我不買了。他們說:「房價每年上漲10%呀!」我說:「沒準會下跌10%呢。」他們嘲笑說:「誰給你的這個主意?」我說:「看看這些房子,不是百萬富翁,誰買得起?你再到大街上看看,有幾個百萬富翁?」我當時的想法很簡單:現在1300租個很大的房子,生活過得去,不要沒事找事。現在呢?我們這地方的房價,也快跌10%了。我覺得我當時還說少了呢。



  中美情況不一樣。但並非無可借鑑之處。許多房奴都是看著別人做夢自己也做夢。我勸他們回到現實中好好算算賬:如果你收入中等,買不起房,生活暫無大問題,就不要沒事找事。沒房子未必比有房子的過得差。畢竟人是房子的主人,不是房子的奴隸。歸根結底,你要算的是每個月為房子花多少錢。一切看租購的比價而定。在美國有些地方,房價奇低,買房的分期貸款,每月比房租還少。這樣當然就應該買房了。可是,如果租房子每月花一千,買房子要花兩千五,那就不要自找罪受了。
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  • Millman
  • 所以做任何事情前都必須三思<br />
    如果真的想買房子保值<br />
    向銀行借貸的話<br />
    也不應該讓自已處於loading太重<br />
    常看雜誌上或理財節目說不宜超過夫妻收入的1/3<br />
    這是一個方法<br />
    但如果有多餘的錢!<br />
    就要快點將本金給付掉<br />
    才不用增加這額外的負擔<br />
    共勉之